《大武汉地产》教育地产大讲坛

                                                                           大武汉地产2008年9月刊：
   大讲坛:教育地产究竟前景怎么样？从风水学上怎么理解高效周边的居住环境？应该怎么样进行投资？让我们听听专业人士怎么说吧。  编辑/任靖
   开发商说：
   美联地产有限公司副总经理 马志军 :
我认为教育地产这个范畴应该包括两个方面内容，一是依托周边高校特别是名校的项目，另外一类是教育与地产的联姻，由开发商与高校联手，一方面投资办教育，一方面做房地产开发。这里我重点谈一下第一点。
武汉每年有30万左右的高校毕业生，离开校园面临的一个首要问题就是租房，这就拉动了高效周边楼盘的一个租赁行情。另外，高校周边项目一个重要的购买人群就是教师，这部分群体有着良好的教育背景，较高的，较稳定的薪金待遇，他们中的很大一部分购房的首选是在工作附近的项目，这也带动了高校周边楼盘的开发和价格的上涨。第三点就是，一部分购房者向往一种充满人文，学术的气息和宽松自在的生活方式，这种需求正好和高校周边项目的特征不谋而合。同时，为了孩子的教育着想，一些家长会在重点中小学附近租房陪读，他们对房子的配件设施等要求不高，大多选择从30到90平米的小户型。有数据显示，在其他同等条件相同的情况下，高校周边的项目会比一般项目的均价高出10—15%，由此看来，高校周边项目的投资和升值空间还是比较大。
风水大师说：
中国道教全真龙门派第25代玄裔弟子：洪国珍：
风水典籍《紫囊》云:“华表要他前水见，学求文胜振文风”：《明义》云:“秀山秀水朝丁兴，砂高水拱吉秀方,常应魁元鼎甲，济济翰林。”如果学校高大主建筑在住宅环境的三吉六秀之方(震庚亥为三吉，艮丙巽辛兑丁为六秀).则此地方可乘旺气，有司迁升，科名显赫。
从阴阳消长，物极必反的易理风水原则上讲，学堂，改府办公楼，车站，莱场等地属极阴极阳之地，即白天人很多，晚上人很少，白天人多为极阳，晚上人很少或无人为极阴，此等阴阳过甚，物极必反之地是不宜居住的。但具体问题具体分析，风水也是与时俱进的。古代之学堂有极阴极阳之现象，现代高校不论白天和晚上，师生皆在校区，古时没有电灯，晚上一片漆黑，而今夜晚灯火通明，已非极阴极阳之地，故今日之高校边对居者及小孩读书有一个积极的意义。
昔孟母择邻而居，己是很明显的一个实例了。我们风水术总是遵循一个很重要的法则“总们统一家之隆退，房门定夫妇之荣枯……”，这句话是说们所在的吉凶方位。因门的开关和人流进出而使其吉凶之气场发动，这个气场的吉凶，可以导致人的吉凶祸福与成败得失。再把他说透明一点，即建筑场内的吉凶之气就好比一个大染缸，人们长期生活工作在里面，则近朱者赤，近墨者黑，遇文则崇文，遇武则尚武，所以今日之住高校周边，对居住者及小孩来说，确实有一个文化熏陶的积极作用。
另外，有学校（特别是大学）等教育环境在附近，可以给项目带来人文气息，中国的习惯是讲究开门红，风水上讲的是开张大吉，如果这个学校校风败坏，则此项目不但难求人文气息，而且其败坏凶气液影响到附近居民的运气。
我们在风水术上有一个文昌位的说法，为了提高工作能力和小孩的考试成绩，也许人士都想知道问我文昌位在何方。一个好的学校在风水物象上就是一个真正的文昌。居住在一个好的学校附近，自然而然，因文而昌，所以教育地产是比较有升值潜力的。
分析人士说：
武汉现代国民经济研究所 王涛：
  教育地产大多具有交通便利，配套完善，居住环境优雅，人文氛围浓厚，等显著特点。这些特点注定相比普通住宅更具有保值升值潜力。当然教育只是地产的一个外衣，教育地产依附教育存在，但其核心依旧是地产，所以教育地产同样要注重地产的内在品质，包括朝向，户型的设计，社区环境配套，智能化技术的应用等。
   受学生租房周期性和消费能力的影响，学校周边的租赁物业也有自己相对独特的特征。
   一，学校周边的物业租赁具有一定的周期性。租赁情况会随着寒假和暑假的到来出现一定的波动。
   二，学校周边租赁物业“小户型”受追捧。由于学生的消费能力相对有限，同时对居室内生活配套要求相对较低，在求租过程中，更倾向于租金水平相对较低的中小户型。
   三，学校周边租赁物业租期相对较短，灵活性大。受学生学业的周期性影响，学生租赁物业的租期一般比灵活，租赁期多以月份或者李度计，较少出现长年租赁的。
   四，学生选择租赁物业，安全性是一个很重要的考量要素。所以围合式建筑，或者有一定物业管理和智能化措施的住宅更受青睐。
   在选择教育地产进行投资时，首先要弄清楚学生租凭物业的需求特性，紧追学生群体的居住消费潮流。要有相对清晰的群体定位，是租赁给考研的学生，学生惰侣，陪读的学生家长，或是刚走上工作岗位的应届毕业生。根据自己所设定的对象选择相应的户型，做相应的装修及家私家电配套。随着学生租赁物业消费多样性的发展，在高校集中的区域可以根据市场承载量，将物业改造成“学生旅馆”，进行日租经营，但是首先要合法经营，要有安全健康的环境，同时也不宜投资过大，改造不宜太奢华，需要从经济适用的角度考虑，同时还要便于还原。
   根据“人口红利”因素分析，我国这几年正处在“人口红利”的高峰期。学校周边物
业正在分享80后的最后一个人口出生潮和高校扩招所带来的利好。随着这轮利好的逐步消耗，学生人数将逐步减少，而随着学校周边房地产开发和旧城改造的推动，教育地产的供应量还将保持一定的增势，供应量的增长和需求减少将会逐步拉开差距。在这种背景下，投资者就需要尽早做好风险防范措施。当然，对于武汉这样的大中型城市和全国科教中心而言，这种风险要明显小于其他规模相对较小，科教资源比较分散的中小城市。